Erneuerungsfonds – Dichtung und Wahrheit

Im Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft steht unter V. 6. Erneuerungsfonds:

Um die Mittel für künftige grosszyklische Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten kontinuierlich anzusparen, wird ein Erneuerungsfonds angelegt. Im Rahmen dieser Zweckbestimmung entscheidet die Eigentümerversammlung über die Verwendung der Mittel.
Die jährliche Fondseinlage beträgt 0,2 – 0,5 % des Gebäudeversicherungswertes. Innerhalb dieses Rahmens wird die genaue Höhe der Jahreseinlage von der Eigentümerversammlung festgelegt. Die Eigentümer haben gemäss ihrer Wertquote an die Fondseinlage beizutragen.
Die Einzahlung in den Fonds wird sistiert, wenn die Mittel 5 % des Gebäudeversicherungswertes erreicht haben.

Derzeit sind die angesparten Mittel auf einem Bankkonto deponiert, wo sie aufgrund der Negativzinsen Kosten von einigen Tausend Franken pro Jahr verursachen.
Nicht zuletzt deshalb hat die Stockwerkeigentümerversammlung letztes Jahr beschlossen, mit einem Teil dieser Mittel die geplante Fotovoltaikanlage zu finanzieren. Mit den Erträgen aus der Stromproduktion würde der Kredit im Verlauf von rund zehn Jahren in den Erneuerungsfonds zurückbezahlt.

Nun werden im Zusammenhang mit diesem Beschluss, und über den Erneuerungsfonds generell, die wildesten Gerüchte in Umlauf gebracht.

Darum hier eine Zusammenstellung der Fakten.

Gespiesen wird der Erneuerungsfonds durch eine Abgabe, welche die Wohnungseigentümer jährlich mit ihren Quartalszahlungen leisten. Diese Abgabe beträgt 5 Promille des Gebäudeversicherungswertes des jeweiligen Hauses, innerhalb der Häuser anteilig aufgeteilt gemäss Wertquote.
Die Angaben im Folgenden betreffen nur die Mehrfamilienhäuser. Für die Teilfonds der C-Häuser und des Areals (Carports usw.) gelten andere Regeln, siehe unten.

-> Der Gebäudeversicherungswert entspricht nicht dem Marktwert der Häuser bezw. Wohnungen!

Der Gebäudeversicherungswert ist der Betrag, welcher die kantonale Sachversicherung für den Wiederaufbau eines komplett zerstörten Gebäudes zahlen würde.
Er betrug bis zur Neuschätzung 2020 für die A-, B-, D- und E-Häuser zusammen CHF 30’362’000, ab dann CHF 32’148’000.

Werden jedes Jahr der maximale Betrag von 5 Promille eingezahlt und nichts daraus entnommen, erreicht der Erneuerungsfonds nach zehn Jahren die im Reglement vorgesehene Limite von 5 %. Das ist bald einmal der Fall.

Die Bestände per Ende Rechnungsjahr sind:

Der Erneuerungsfonds erreicht also selbst nach der Neueinschätzung von letztem Jahr per Anfang 2023 die Zahlungsgrenze gemäss Reglement.

-> Der Erneuerungsfonds ist somit durchaus solide finanziert !

Werden gemäss Beschluss der Versammlung dem Erneuerungsfonds temporär CHF 470’000 entnommen, stehen für Umbauarbeiten immer noch eine jederzeit liquide Summe von rund einer Million Franken zur Verfügung.

Sonderfall C-Häuser

Die C-Häuser sind nur über das Areal Teil der Eigentümergemeinschaft. Die Häuser selbst sind in Einzelbesitz. An sich macht es wenig Sinn, für diese je ein Erneuerungsfondskonto zu führen.
Sie zahlen auch nur eine bescheidene Summe ein (CHF 800 pa.), also weit weniger als 5 Promille des Gebäudeversicherungswertes dieser Häuser.
Der Bestand der bestehenden Konten würde besser den Eignern zurückerstattet und die Konten aufgelöst.

Sonderfall Areal

Beim Areal untersteht nur die nicht in unserem Besitz befindliche Trafostation einer Versicherungspflicht. Der Wert der Carports und des Grundstücks kann deshalb nicht aus der Versicherungssumme abgeleitet werden.
Für das Areal (Grundstück, Carports, Seewasserpumpe?) beträgt die jährliche Rücklage CHF 22’000 und der Bestand Ende CHF 198’523.19.